家を売却しようと考えたときに、多くの方が気になるのが「家売却にはどんな費用がかかるのか」という点ではないでしょうか。
売却価格だけを見てしまいがちですが、実際には仲介手数料や印紙税、住宅ローン完済に関する費用など、さまざまなお金がかかることがあります。
特に初心者の方にとっては、「何にいくら必要なのか」「最終的にいくら手元に残るのか」がわかりにくく、不安になりやすいものです。
この記事では、家売却の費用の内訳、手数料の考え方、税金、手取り額の計算方法、費用を抑えるコツまで、初心者にもわかりやすく解説します。
この記事でわかること
・家売却でかかる主な費用の内訳
・仲介手数料の上限と法改正のポイント
・売却時に必要になることがある税金や諸費用
・家を売ったあとに手元へ残る金額の考え方
・家売却の費用を抑えるためのコツ
家売却ではどんな費用がかかる？
売却価格の全額が手元に残るわけではない
結論からいうと、家を売却しても売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。
なぜなら、売却時には不動産会社へ支払う仲介手数料や契約書にかかる印紙税、住宅ローンを完済するための費用などが発生することがあるからです。
たとえば、1000万円で家が売れたとしても、その1000万円をそのまま自由に使えるわけではありません。
そこから諸費用や住宅ローン残高を差し引いた金額が、実際の手取り額になります。
そのため、家売却では「いくらで売れるか」だけでなく、最終的にいくら残るかまで考えることが大切です。
家売却にかかる費用は物件によってかなり変わる
家売却にかかる費用は、物件価格だけで決まるものではありません。
住宅ローンが残っているか、土地の測量が必要か、売却によって利益が出るかなどによって、必要な費用は変わります。
主な費用としては、以下のようなものがあります。
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・住宅ローンの繰上返済手数料
・測量費や境界確定費用
・ハウスクリーニング費用や軽微な修繕費
・譲渡所得税（利益が出た場合）
この中でも、特に大きくなりやすいのが仲介手数料です。
まずはここを正しく理解すると、家売却の費用全体がつかみやすくなります。
家売却でかかる主な費用の内訳
仲介手数料
家売却で代表的な費用が仲介手数料です。
これは、不動産会社に買主探しや契約手続きのサポートを依頼した場合に支払う成功報酬です。
通常、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、次の計算式で求められます。
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
たとえば、1000万円で売れた場合の上限額の目安は次の通りです。
・1000万円 × 3％ = 30万円
・30万円 ＋ 6万円 = 36万円
・36万円 ＋ 消費税10％ = 39万6000円
このように、1000万円で売却した場合の仲介手数料上限の目安は税込39万6000円です。
なお、これはあくまで上限であり、不動産会社によってはこれより低い場合もあります。
800万円以下の低廉な空家等は仲介手数料の上限が税込33万円
2024年7月1日の法改正により、800万円以下の低廉な空家等については、仲介手数料の上限の考え方が見直されました。
これにより、対象となる物件では、売主から受け取れる報酬額の上限が税込33万円（税抜30万円）となっています。
これは、地方の空き家や低価格帯物件では、通常の計算方法だと仲介手数料が低くなり、不動産会社が対応しにくいという課題に対応するための改正です。
ただし、ここで注意したいのは、すべての800万円以下の物件に自動的に一律33万円が適用されるわけではないことです。
対象はあくまで、制度上の低廉な空家等に当てはまるケースです。実際に適用されるかどうかは、不動産会社へ確認しましょう。
印紙税
家を売却するときには、不動産売買契約書を作成します。
その契約書には、印紙税がかかります。
印紙税とは、契約書などの文書に課される税金のことです。
金額は契約金額によって異なり、数千円から数万円程度になることが一般的です。
仲介手数料に比べれば大きな金額ではありませんが、実際に必要になる費用なので、見落とさないようにしましょう。
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている家を売る場合は、売却時に抵当権の抹消が必要です。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として設定している権利のことです。
抵当権を抹消する際には、登録免許税や司法書士への報酬がかかります。
費用の目安は、一般的に1万円〜2万円台程度です。
住宅ローンの繰上返済手数料
売却代金を使って住宅ローンを完済する場合、金融機関によっては繰上返済手数料がかかることがあります。
無料のケースもありますが、数千円から数万円ほどかかる場合もあります。
そのため、家を売る前に住宅ローン残高だけでなく、完済時の手数料もあわせて確認しておくと安心です。
状況によって追加でかかる費用
測量費や境界確定費用
土地付きの家を売る場合、隣地との境界があいまいだと、買主が不安を感じて話が進みにくくなることがあります。
そのため、必要に応じて測量費や境界確定費用がかかることがあります。
特に、古い住宅や昔からの土地では、境界がはっきりしていないケースも珍しくありません。
費用はケースによって差がありますが、数十万円かかることもあります。
ハウスクリーニングや軽微な修繕費
家を売る前に、必ずしも大規模なリフォームをする必要はありません。
ただし、内覧時の印象を良くするために、ハウスクリーニングや軽い修繕を行うことはよくあります。
たとえば、次のような内容です。
・水回りの清掃
・クロスの簡単な補修
・建具の不具合修理
・庭木や雑草の整理
少し手を入れるだけでも、買主に与える印象が良くなり、売れやすくなることがあります。
ただし、お金をかけすぎると回収できないこともあるため、必要最低限にとどめるのが基本です。
引っ越し費用
住み替えを伴う場合は、引っ越し費用も考えておく必要があります。
これは売却手続きそのものの費用ではありませんが、手元に残る金額を考えるうえでは重要です。
時期や荷物量、移動距離によって金額は変わります。
特に繁忙期は高くなりやすいため、早めに見積もりを取っておくと安心です。
家売却で税金はかかる？
売却しただけで必ず大きな税金がかかるわけではない
「家を売ると高い税金がかかるのでは」と心配する方は多いですが、必ずしもそうではありません。
税金が問題になるのは、売却によって利益が出た場合です。
家の売却による利益は譲渡所得と呼ばれ、一定の場合には所得税や住民税の対象になります。
一方で、利益が出なければ、大きな税負担が発生しないこともあります。
譲渡所得税の考え方
譲渡所得は、概ね次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
取得費とは、その家を買ったときの代金や購入時の諸費用などです。
譲渡費用とは、仲介手数料など売却のために直接かかった費用を指します。
つまり、売却価格だけを見て利益が出たように感じても、取得費や売却費用を差し引くと、実際には課税対象となる利益が少ない場合もあります。
マイホーム売却では3000万円特別控除が使える場合がある
自宅として使っていた家を売る場合、一定の要件を満たせば3000万円特別控除を利用できることがあります。
これは、譲渡所得から最大3000万円まで差し引ける特例です。
そのため、売却で利益が出たように見えても、実際には税金がかからないケースも少なくありません。
ただし、適用には条件があるため、最終的には税務署や税理士、不動産会社へ確認するのが安心です。
家売却の手取り額を計算する方法
手取り額は「売却価格－費用－ローン残高」で考える
家売却で本当に大切なのは、最終的にいくら手元に残るかです。
そのため、手取り額は次のように考えるとわかりやすくなります。
手取り額 ＝ 売却価格 － 売却費用 － 住宅ローン残高 － 税金
たとえば、以下のようなケースを考えてみましょう。
・売却価格：1000万円
・仲介手数料：約39万6000円
・印紙税などその他費用：約3万円
・抵当権抹消費用：約2万円
・住宅ローン残高：700万円
この場合、おおまかな手取り額は次の通りです。
1000万円 － 44万6000円 － 700万円 = 約255万4000円
実際には、ここに引っ越し費用や必要に応じた修繕費、税金なども加味して考える必要があります。
それでも、このように計算すると、売却後のお金の流れがかなり具体的に見えてきます。
地方の住宅では1000万円前後の例のほうがイメージしやすい
都市部では高額な売買事例も多いですが、地方では1000万円前後、あるいはそれ以下の価格帯で売買される住宅も少なくありません。（築年数、接道状況、住宅の経年劣化度合等の諸条件によっては500万円以下の場合もあります。）
まずは査定で売却価格の目安を知ることが大切
手取り額を把握するには、まず自分の家がいくらで売れそうかを知ることが必要です。
売却価格がわからなければ、費用や最終的な手取り額も正確には見えてきません。
そのため、最初の一歩として有効なのが不動産査定です。
複数の不動産会社に査定を依頼すれば、相場感がわかり、安く売ってしまうリスクも減らせます。
家売却の費用を抑えるコツ
必要のないリフォームはしない
家を高く売りたいからといって、売却前に高額なリフォームをするのは慎重に考えるべきです。
なぜなら、かけた費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らないからです。
そのため、売却前は大規模な工事ではなく、最低限の清掃や簡単な補修にとどめるのが基本です。
複数の不動産会社を比較する
不動産会社によって、査定価格の考え方や販売戦略、対応の丁寧さは異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場より安く売ってしまったり、自分に合わない担当者に当たったりすることもあります。
複数社を比較することで、次のようなメリットがあります。
・相場感がつかみやすい
・対応の良い会社を選びやすい
・費用や販売方法の説明を比較できる
その結果、納得感のある売却につながりやすくなります。
ローン残高や必要書類を早めに確認する
売却をスムーズに進めるには、事前準備も重要です。
住宅ローン残高や登記識別情報、固定資産税納税通知書、建築確認関係書類などを早めに確認しておくと、後から慌てにくくなります。
準備不足によって手続きが遅れると、売却活動にも影響が出ることがあります。
余計な手間を減らすためにも、早めに整理しておくのがおすすめです。
まとめ
・家売却では、売却価格の全額がそのまま手元に残るわけではない
・主な費用は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用など
・売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が基本
・2024年7月1日の法改正により、800万円以下の低廉な空家等では仲介手数料上限が税込33万円となる場合がある
・測量費や修繕費、引っ越し費用が別途かかることもある
・売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる可能性がある
・手取り額は「売却価格－諸費用－住宅ローン残高－税金」で考えることが大切
・正確な資金計画を立てるには、まず査定で相場を知ることが重要
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