住宅ローンがまだ残っている家を売りたいと思ったとき、「そもそも売れるの？」「ローンが残っていても問題ないの？」「足りなかったらどうなるの？」と不安になる方は多いのではないでしょうか。
家の売却は大きなお金が動くため、住宅ローンが残っていると特に複雑に感じやすいものです。
しかし、結論からいえば、住宅ローンが残っている家でも売ることは可能です。ただし、売却にはいくつかの条件や注意点があります。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売る仕組み、売却の流れ、ローンを完済できない場合の考え方、初心者が注意したいポイントまで、わかりやすく解説します。
この記事でわかること
・住宅ローンが残っていても家を売れるのか
・売却時に必要になる抵当権抹消の考え方
・売却代金でローンを完済できる場合とできない場合の違い
・住み替えやローン残債があるときの注意点
・初心者が失敗しないための進め方
住宅ローンが残ってる家でも売ることはできる？
結論として住宅ローンが残っていても売却は可能
住宅ローンが残っている家でも、結論からいうと売却はできます。
なぜなら、家を売るときは売却代金を使って住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を外す流れで進めることが多いからです。
つまり、ローンが残っていること自体が、すぐに売却不可を意味するわけではありません。
たとえば、住宅ローン残高が800万円で、家が1000万円で売れた場合は、売却代金でローンを返済し、残りを手元資金として受け取れる可能性があります。
このように、住宅ローンが残っていても、条件が合えば通常どおり売却を進められます。
売却時には抵当権を抹消する必要がある
住宅ローンが残っている家を売るときに重要なのが、抵当権の抹消です。
抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として家や土地に設定している権利のことです。
金融機関は、この抵当権があることで、万一返済が滞ったときに不動産を担保として扱えます。
家を売却するには、基本的にこの抵当権を外さなければなりません。
なぜなら、買主は抵当権が付いたままの家を購入したくないからです。
そのため、売却の際は決済日に住宅ローンを完済し、同時に抵当権抹消の手続きを進めるのが一般的です。
まず確認すべきはローン残高と売却予想額
住宅ローンが残っている家を売るとき、最初にやるべきことは明確です。
それは、住宅ローン残高と家がいくらで売れそうかを確認することです。
なぜなら、この2つを比べることで、売却後にローンを完済できるかどうかが見えてくるからです。
確認したいポイントは次の通りです。
・住宅ローンの残高はいくらか
・繰上返済手数料がかかるか
・家の査定額はいくらくらいか
・売却にかかる費用はどのくらいか
ここを把握しておくと、売却の可否や今後の資金計画が立てやすくなります。
住宅ローンが残ってる家を売るときの基本的な流れ
まずは不動産会社に査定を依頼する
住宅ローンが残っている家を売るときも、最初の実務は不動産会社への査定依頼です。
査定とは、その家がどのくらいで売れそうかを不動産会社に見てもらうことです。
住宅ローン残高だけを見ても意味はなく、実際の売却予想額がわからなければ判断できません。
初心者の場合は、最初から1社に絞らず、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
3社程度を比較すると、相場感や会社ごとの違いが見えやすくなります。
売却価格でローンを完済できるか確認する
査定額が出たら、次に確認するのが売却価格で住宅ローンを完済できるかどうかです。
ここで大切なのは、査定額や想定売却価格から仲介手数料などの諸費用も差し引いて考えることです。
単純に「家が1000万円で売れそうだから、ローン900万円なら大丈夫」とは限りません。
実際には、次のような費用がかかることがあります。
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・住宅ローン完済手数料
・引っ越し費用
・必要に応じた測量費や修繕費
そのため、売却価格－諸費用－ローン残高で手取りを考えることが大切です。
売買契約から決済時にローン完済と抵当権抹消を行う
買主が決まり、売買契約を結んだ後は、最終的に決済と引き渡しを行います。
住宅ローンが残っている場合、この決済日にローン完済と抵当権抹消を同時に進めるのが一般的です。
通常は、買主から受け取った売買代金の一部または全部を使って住宅ローンを返済します。
そのうえで、司法書士などの手続きにより抵当権を抹消し、買主へ所有権を移転します。
この流れは不動産会社や金融機関、司法書士が連携して進めることが多いため、初心者でもきちんと段取りを組めば対応できます。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合とできない場合
アンダーローンなら通常の売却がしやすい
住宅ローン残高よりも売却価格のほうが高い状態を、一般的にアンダーローンと呼びます。
たとえば、家が1200万円で売れそうで、住宅ローン残高が800万円なら、売却代金でローンを完済しやすい状態です。
この場合は、通常の流れで売却しやすく、初心者にとっても比較的わかりやすいケースといえます。
もちろん、実際には売却費用も差し引いて考える必要がありますが、基本的には売却しやすい状態です。
オーバーローンだと自己資金が必要になることがある
一方で、住宅ローン残高のほうが売却価格より高い状態をオーバーローンといいます。
たとえば、家が900万円でしか売れそうにないのに、住宅ローン残高が1200万円ある場合、売却代金だけでは完済できません。
この差額を埋めるために、自己資金を出す必要があることがあります。
つまり、オーバーローンの状態でも絶対に売れないわけではありませんが、足りない分をどうするかを考えなければならないのです。
自己資金で足りない場合は住み替えローンや任意売却を検討することもある
もし自己資金で不足分を補えない場合は、別の方法を検討することになります。
代表的なのは、次のような方法です。
・住み替えローンを利用する
・金融機関へ相談する
・状況によっては任意売却を検討する
住み替えローンとは、今の家の残債と新居購入資金をまとめて借りる仕組みです。
ただし、審査があり、誰でも使えるわけではありません。
また、返済が厳しく通常売却が難しい場合には、金融機関の合意を得て進める任意売却という方法もあります。
これは少し特殊な売却方法なので、一般的な売却とは分けて考える必要があります。
住宅ローンが残ってる家を売るときの注意点
査定額の高さだけで売却できると思い込まない
住宅ローンが残っている家を売るとき、初心者が注意したいのが、査定額をそのまま信じすぎないことです。
査定額はあくまで予想価格であり、必ずその価格で売れるとは限りません。
高い査定額が出たとしても、実際に買主が見つからなければ意味がありません。
そのため、売却可能性を考えるときは、査定額の高さだけでなく、査定の根拠や販売戦略も確認することが大切です。
売却費用を含めて手取りを計算する
住宅ローン残高ばかりに意識が向くと、売却費用を見落としやすくなります。
しかし実際には、仲介手数料などの費用も差し引かれるため、思ったより手元に残らないことがあります。
そのため、売却前には次の考え方で確認するのが基本です。
手取り額 ＝ 売却価格 － 売却費用 － 住宅ローン残高 － 税金
この視点を持っておくと、資金計画で失敗しにくくなります。
住み替えの場合は売り先行か買い先行かも考える
住宅ローンが残っている家を売る背景には、住み替えがあるケースも多いです。
その場合は、今の家を先に売るのか、新居を先に買うのかも重要な判断になります。
今の家を先に売る売り先行は、資金計画を立てやすい一方で、一時的な仮住まいが必要になることがあります。
新居を先に買う買い先行は引っ越しがスムーズですが、資金面の負担が大きくなることがあります。
住宅ローンが残っている場合は、この順番によって負担感が大きく変わるため、不動産会社や金融機関とよく相談することが大切です。
住宅ローンが残ってる家をスムーズに売るコツ
まずは複数社に査定を依頼して相場を知る
住宅ローンが残っている家をスムーズに売るための第一歩は、相場を正しく知ることです。
そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼するのが効果的です。
1社だけでは、その査定額が高いのか安いのか判断しにくくなります。
複数社を比較すると、相場感だけでなく、信頼できる会社や担当者も見つけやすくなります。
金融機関にも早めに相談する
住宅ローンが残っている場合は、不動産会社だけでなく、借入先の金融機関にも早めに確認しておくと安心です。
確認しておきたい内容は次の通りです。
・現在のローン残高
・完済時の手続き
・繰上返済手数料
・抵当権抹消の流れ
・住み替えローンの利用可否
先に確認しておくことで、売却が具体化したときに慌てにくくなります。
無理のない資金計画で進める
住宅ローンが残っている家の売却では、気持ちだけで進めるのではなく、現実的な資金計画が大切です。
たとえば、「少しでも高く売りたい」という気持ちだけで強気の価格設定をすると、売れずに時間がかかることがあります。
その結果、住み替えや返済計画に影響が出ることもあります。
無理のない価格設定と現実的な手取り計算をもとに進めることが、結果的にスムーズな売却につながります。
まとめ
・住宅ローンが残っている家でも売ることは可能
・売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要がある
・まずは住宅ローン残高と家の査定額を確認することが大切
・アンダーローンなら通常売却しやすい
・オーバーローンの場合は自己資金や住み替えローンの検討が必要になることがある
・査定額だけでなく、売却費用も含めて手取りを考えるべき
・住み替えでは売り先行か買い先行かも重要な判断ポイント
・複数社査定と金融機関への早めの相談がスムーズな売却につながる
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